До сих пор мы говорили только о беззаконии, творящемся в отношении людей, попавших под снос. И знаете что? Наше положение всё-таки лучше. В отношении нас есть хорошие законы, просто они не соблюдаются, и мы можем на это жаловаться и судиться.
В отношение клиентов новостроек нет законов, которые их защитили бы. Разве что общество потребителей.
Если пройтись по фейсбучным группам юристов и адвокатов, то замечаешь растущее число жалоб на жизнь в новостройках. Я не стала скриншотить их сюда, уважая право этих людей на частную жизнь. Вы можете сами их посмотреть и почитать.
Проанализировав натуру жалоб, мы увидим, что решения проблем нет, так как действующее законодательство не регулирует отношения застройщик-клиент.
Например, люди жалуются, что застройщик не сделал детскую площадку, зелёную зону и все такое. Вместо этого открыл сам или продал/сдал в аренду площадь под кафе, автосервис, баню и пр. Такую жалобу ни один суд не примет. Потому что клиент покупал только квартиру. А то, что было обещано в рекламном постере, так это не имеет юридической силы и к делу не пришьешь.
Знающие люди советуют аргументировать указом президента о многоквартирных домах, дескать, он запрещает всякие такие предприятия во дворе или цокольных этажах МКД. Окей. Откроем указ. И в первых строках читаем, что этот НПА не распространяется на такие МКД, которые оформлены на какое-либо юридическое лицо. Можете закрыть этот указ, он вам больше не нужен.
Почему?
Давайте перечтем любое из решений хокимов, о незаконности которых мы кричим и пишем во все инстанции вот уже 5 лет. Так вот, там написано чаще всего так: «выделить ООО Фигня Строй два гектара земли на праве постоянного пользования». То есть, даже распродав все квартиры и нежилые помещения, застройщик все равно остаётся хозяином участка. Об этом давно уже говорит Marat Valitov. И мы с Ольга Абдуллаева задавали этот вопрос на брифинге с замминистром юстиции, который уже министр. Ни руководители кадастра, ни юристы не смогли ответить на вопрос, что будет с участком после распродажи квартир. Пусть, говорят, жители выкупают. У кого выкупать? На каком основании выкупать? Это же не бесхозная земля, у неё есть постоянный пользователь согласно решению хокима. Закон на этот счёт молчит.
Из опыта мы знаем, что застройщикам сначала выдают кадастровый план (по-моему так это называется) на участок. Затем после строительства своего МДК застройщик, если пройдёт приёмку, получает кадастр на весь дом целиком, вкупе с его подвалами, чердаками и прочими помещениями. В обычных домах такие помещения считаются местами общего пользования. Но в частной новостройке, получается, что их хозяин застройщик. Только после этого «большого кадастра», застройщик оформит кадастры на отдельные квартиры и другие помещения.
Возможно жители создадут свое ТЧСЖ, а не отдадутся в УК (Управляющую компанию – ред.), которую сам же застройщик и создаст. ТЧСЖ отменит кадастр застройщика на весь дом?
Уже был прецедент на злосчастной улице Садыка Азимова в одном из «банковских» домов, где хозяин кадастра решил построить во дворе ещё что-то, а подвал тоже продать. Знаю, что жители судились и проиграли именно на том основании, что у застройщика есть кадастр. Не знаю, чем дело кончилось, может, по-доброму договорились.
Также клиенты новостроек жалуются на то, что меняется площадь купленной квартиры в ту или иную сторону по сравнению с ДДУ (договор долевого участия). Если площадь реальной квартиры меньше заявленной в договоре, то ещё можно добиться возмещения, так как застройщик не выполнил свои условия. А если вдруг площадь квартиры оказалась больше заявленной, то что делать? Может ли клиент не доплачивать за те метры, которые он не просил? Оказывается, как сказали юристы, застройщик не делает обмер квартир при продаже, его делает кадастр. Что мешает застройщику сделать замер? Оказывается, застройщик заключает ДДУ по проекту, но допускаются отклонения от проекта... В каком законе это написано? Как защищаться?
Ну и широко известное нарушение: задержка с оформлением кадастра квартир.
Наше правительство затеяло перестройку городов и без генплана, и без законодательства о новостроечных коммерческих МКД (Многоквартирные дома, новостройки, построенные коммерческими фирмами – ред.). А как работает сцепка застройщик-хоким-судья, мы знаем не понаслышке.
Иллюстративное фото